Thủ tục mua đất nền dự án đúng chuẩn là gì? Quy định hiện hành ra sao về vấn đề này? Đâu là những lưu ý cần nắm được? Cùng theo dõi qua bài viết dưới đây để có thêm thông tin về điều này.
Mục lục
Đất nền dự án là gì?
Đất nền dự án là đất đã nằm trong quy hoạch của chủ đầu tư nhưng chưa được xây dựng vẫn còn ở giai đoạn đầu dự án. Đây được xem là loại đất đã có quy hoạch rõ ràng, phân khu và mục đích sử dụng và đều phải được phê duyệt.
Ưu điểm của loại đất này là nằm trong khu vực có quy hoạch và có các tiện ích công cộng, nhà xe, siêu thị, trường học… theo phê duyệt. Phụ thuộc vào từng dự án là nhà ở, văn phòng, khu công nghiệp mà sổ đổ, sổ hồng đất nền có các tiện ích và mục đích sử dụng khác nhau.
Pháp lý đất nền dự án
Một bộ hồ sơ pháp lý dự án đất nền cần phải có đầy đủ những loại giấy tờ như sau:
- Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp
- Quy hoạch chi tiết 1/500 (đối với dự án quy mô lớn hơn 5ha) hoặc quy hoạch chi tiết mặt bằng 1/500 (đối với dự án quy mô nhỏ hơn 5ha). Những bản quy hoạch này phải được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Bản quy hoạch chi tiết 1/500 giúp người mua đất biết được quy hoạch tổng thể mặt bằng của các dự án đầu tư xây dựng, giúp định vị công trình.
- Dự án có tổng vốn đầu tư trên 15 tỷ đồng thì phải có sự chấp thuận của cơ quan có thẩm quyền cấp công văn chấp thuận chủ trương đầu tư.
- Trường hợp dự án xây dựng nhà ở, phải đảm bảo tuân thủ quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng 1/500 (ví dụ về số tầng, mật độ xây dựng, khoảng lùi dự án…).
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyết định giao đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan có thẩm quyền
Thủ tục mua đất nền dự án
– Cơ sở pháp lý: Điều 194 Luật Đất đai 2013, Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP…
– Về quy định mua đất nền từ chủ đầu tư: Sau khi chủ đầu tư hoàn thành xong đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai, thì cần xin cấp phép từ UBND tỉnh về việc phân lô bán nền. Sau khi được cho phép, chủ đầu tư mới được bán đất nền dự án. Người mua nên tìm hiểu dự án đã được cấp phép hay chưa (nên xem trực tiếp văn bản) bởi đây là vấn đề pháp lý quan trọng.
– Về hợp đồng, thông thường chủ đầu tư sẽ bán đất cho khách dưới dạng hợp đồng cọc, hợp tác, hợp đồng góp vốn. Lúc này, người mua sẽ thanh toán tiền đất theo dạng trả góp và sẽ chịu trách nhiệm xây dựng căn nhà theo thiết kế của chủ đầu tư (đã có sẵn). Sau khi ký hợp đồng dạng này, thành quả mà người mua thu được là được nhận nhà, đất và được chủ đầu tư tiến hành làm thủ tục sang tên, thông qua hình thức phân chia sản phẩm. Tuy nhiên việc này có thể rắc rối, bởi khi xảy ra chuyện tranh chấp khởi kiện, pháp luật rất khó bảo đảm quyền lợi cho người mua (bởi bản chất của việc mua bán là chuyển nhượng, chứ không phải góp vốn, trong khi đó trên giấy tờ lại ghi góp vốn).
Có 2 trường hợp trong hợp đồng:
+ Hợp đồng mua bán đất nền dự án đã có sổ đỏ, cần phải ra công chứng.
+ Hợp đồng góp vốn mua đất nền từ chủ đầu tư.
Với hợp đồng bắt buộc công chứng, giá trị pháp lý sẽ cao hơn. Hợp đồng chỉ có hiệu lực khi: Người tham gia đủ năng lực hành vi dân sự, hai bên hoàn toàn tự nguyện, nội dung và mục đích không vi phạm điều cấm, không trái đạo đức xã hội.
– Về thủ tục cấp sổ cho khách cá nhân sẽ do UBND cấp quận, huyện cấp. Nếu là tổ chức, pháp nhân thì việc cấp sổ sẽ do UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cấp.
Lưu ý khi mua đất nền dự án
Với đầy đủ những hồ sơ cũng như thủ tục pháp lý khi mua dự án đất nền tuy nhiên cũng cần lưu ý đến những vấn đề như sau để giảm thiểu rủi ro có thể xảy ra:
1/ Tìm hiểu thông tin chủ đầu tư
Với những chuyên gia BĐS nhận định rằng có những dự án đất nền có mức giá thấp hơn nhiều so với các dự án đất nền khác. Vì thế bạn cần tính toán đến tính khả thi của dự án với các yếu tố:
- Tiểu sử của chủ đầu tư
- Năng lực tài chính của chủ đầu tư dự trên báo cáo tài chính gần nhất của năm
2/ Hồ sơ giao dịch rõ ràng
Khách hàng cần yêu cầu chủ đầu tư các giấy tờ có thể chứng minh được về tính pháp lý cũng như vị trí hay quy hoạch của dự án đất nền đó. Những loại giấy tờ cần đưa ra như sau:
- Giấy tờ chứng minh được chính xác về vị trí dự án, vị trí quy hoạch
- Giá trị của lô đất nền trong dự án đó
- GIấy ủy quyền mô giới về ký hợp đồng quy hoạch dự án
- Những bản thiết kế kiến trúc, xây dựng của dự án trong tương lai
- Một số hồ sơ thủ tục pháp lý liên quan tới dự án.
3/ Hồ sơ đất nền dự án
Với hồ sơ đất nền dự án thì khách hàng cần tìm hiểu về thời gian thanh toán tiền, cách thức thanh toán tiền dự án đất nền thế nào. Thời hạn bàn giao và các điều khoản có trong hợp đồng. Tránh tối đa rủi ro hay mức đền bù thiệt hại khi người mua nộp trễ phí, không đúng tiến độ, hay do thay đổi quy hoạch.
4/ Cân nhắc khả năng tài chính
Trước khi đầu tư cần tính toán đến khả năng tài chính có thể chi trả để mua được lô đất đẹp và phù hợp. Tránh trường hợp rủi ro xấu nhất là trở thành con nợ trong tương lai.
Thủ tục mua đất nền dự án qua bài viết trên đây đã phần nào giúp khách hàng đầu tư hình dung ra được cách thức cũng như cách kiểm tra hồ sơ pháp lý chính xác và nhanh nhất.
Hoặc có thể liên hệ trực tiếp chúng tôi nhờ tư vấn: 09.6226.9229!
Nguồn: vnsea.com.vn
