Theo luật quy định hiện hành thì pháp lý dự án đất nền cần những giấy tờ hồ sơ như nào và có những cách nào để kiểm tra dự án đất nền đủ điều kiện mở bán? Cùng theo dõi qua bài viết dưới đây để tìm hiểu về quy trình thủ tục cũng như hướng dẫn làm sao để nhận biết đây là một dự án hợp pháp.
Mục lục
Pháp lý dự án đất nền đủ điều kiện mở bán
1/ Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án.
2/ CĐT dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải.
3/ CĐT phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án.
4/ Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất; không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
5/ Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện.
Thủ tục pháp lý dự án đất nền
– Cơ sở pháp lý: Điều 194 Luật Đất đai 2013, Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP…
– Về quy định mua đất nền từ chủ đầu tư: Sau khi CĐT hoàn thành xong đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai, thì cần xin cấp phép từ UBND tỉnh về việc phân lô bán nền. Sau khi được cho phép, chủ đầu tư mới được bán đất nền dự án.
– Về hợp đồng, thông thường CĐT sẽ bán đất cho khách dưới dạng hợp đồng cọc, hợp tác, hợp đồng góp vốn. Khi đó người mua sẽ thanh toán tiền đất theo dạng trả góp và sẽ chịu trách nhiệm xây dựng căn nhà theo thiết kế của chủ đầu tư (đã có sẵn). Sau khi ký xong hợp đồng thì người mua có thể được nhận nhà hay đất và làm thủ tục sang tên.
Có 2 trường hợp trong hợp đồng:
+ Hợp đồng mua bán đất nền dự án đã có sổ đỏ, cần phải ra công chứng.
+ Hợp đồng góp vốn mua đất nền từ chủ đầu tư.
Với hợp đồng bắt buộc công chứng, giá trị pháp lý sẽ cao hơn. Hợp đồng chỉ có hiệu lực khi: Người tham gia đủ năng lực hành vi dân sự, hai bên hoàn toàn tự nguyện, nội dung và mục đích không vi phạm điều cấm, không trái đạo đức xã hội.
– Về thủ tục cấp sổ cho khách cá nhân sẽ do UBND cấp quận, huyện cấp. Nếu là tổ chức, pháp nhân thì việc cấp sổ sẽ do UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cấp.
Cách nhận biết một dự án đất nền không đủ điều kiện pháp lý
Tình hình hiện nay thị trường vẫn đang chịu ảnh hưởng của dịch bệnh nên đất nền là một trong những kênh đầu tư đem lợi nhuận với vốn đầu tư thấp. Tuy nhiên thì không phải dự án nào cũng đủ điều kiện pháp lý. Dưới đây là các cách nhận biết một dự án đất nền không đủ điều kiện pháp lý như sau:
1. Hồ sơ pháp lý dự án không đầy đủ
Cần kiểm tra xem hồ sơ pháp lý dự án đất nền cần có đủ các loại giấy tờ như sau:
- Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp của chủ đầu tư
- Văn bản thể hiện khu đất nền dự án đó được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất
- Quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch chi tiết mặt bằng 1/500 (đối với dự án quy mô nhỏ hơn 5ha). Những bản quy hoạch này phải được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
- Công văn chấp thuận chủ trương đầu tư của cơ quan có thẩm quyền (nếu dự án có tổng vốn đầu tư hạ tầng trên 15 tỷ).
- Giấy phép xây dựng do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình.
2. CĐT chưa hoàn thành việc xây dựng kết cấu hạ tầng
Theo khoản 2 điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, một trong những điều kiện để chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền đó là phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng.
Vì vậy, người mua cần kiểm tra việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng của chủ dự án trước khi ký hợp đồng, tránh rủi ro gặp phải chủ đầu tư lách luật, đất nền bán trước, kết cấu hạ tầng xây sau.
3. CĐT chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến dự án
Người mua cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp văn bản chứng minh đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến dự án đất nền như: tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các loại thuế phí liên quan đến đất đai (nếu có)… Nếu chủ đầu tư chưa nộp đầy đủ các khoản tiền này thì dự án không đủ điều kiện pháp lý để chuyển nhượng.
4. Đất đang vướng tranh chấp
Theo quy định hiện hành tại Luật Đất đai 2013, khi muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người sử dụng cần phải chứng minh được mảnh đất đó không có tranh chấp. Vì vậy, đây cũng là một tiêu chí quan trọng mà người mua cần xem xét khi đầu tư vào đất nền.
Các cách kiểm tra pháp lý dự án đất nền
1. Tìm hiểu tư cách pháp lý của đơn vị chào bán
Người mua nên xác định đơn vị môi giới đó được quyền phân phối, ký kết hợp đồng chuyển nhượng cũng như thu tiền dự án đó hay không.
2. Tìm hiểu pháp lý
Khách hàng yêu cầu bên Chủ đầu tư cung cấp các giấy tờ quan trọng sau đây:
► Văn bản xác nhận phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hằng năm của UBND cấp huyện.
► Biên bản xác nhận của UBND cấp Huyện về việc Chủ đầu tư dự án đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500.
► Biên lai xác nhận đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính.
► Biên bản xác nhận của các Cơ quan chức năng liên quan như Sở quy hoạch kiến trúc đô thị, Sở xây dựng (nếu có).
► Quyết định giao đất/cho thuê đất, Quyết định lựa chọn nhà thầu lập dự án (nếu có).
► Giải phóng mặt bằng và bồi thường (nếu có).
► Hồ sơ năng lực của Chủ Đầu tư, thiết kế,…
3. Tìm hiểu nội dung Hợp đồng mẫu trước khi đặt cọc
Hợp đồng mẫu phải đầy đủ các mục và phải đảm bảo quyền lợi của 2 bên.
4. Ký hợp đồng
Khi đặt bút ký hợp đồng, khách hàng cần chú ý những thông tin quan trọng như giá, cách thanh toán, thời hạn thanh toán, thời hạn bàn giao, các mức phạt đền bù thiệt hại trong trường hợp người mua nộp trễ phí, chủ đầu tư vi phạm tiến độ, thay đổi quy hoạch…
Trên đây là những thông tin cần biết liên quan đến “pháp lý dự án đất nền” để khách hàng có thể lựa chọn được một dự án đầu tư đúng.
Liên hệ nhận tư vấn khi đầu tư dự án đất nền đủ pháp lý: 09.6226.9229.
Nguồn: vnsea.com.vn
