Những điều cần chú ý hợp đồng đặt cọc mua đất có cần công chứng không? Những lưu ý khi ký hợp đồng đặt cọc mua đất là gì, sẽ được chúng tôi giải đáp chi tiết trong bài viết dưới đây.
Mục lục
Đặt cọc trong mua bán nhà đất là gì?
Theo quy chế pháp luật về mua bán Nhà Đất BĐS , đặt cọc là là kết quả thỏa thuận hợp tác về việc bên mua giao trước cho bên bán 1 khoản tiền với giao kết thời gian cụ thể để đảm bảo rằng HĐ mua bán Nhà Đất BĐS chính thức sẽ được thực hiện một cách chắc chắn.
Nội dung HĐ đặt cọc mua bán Nhà Đất BĐS
Không chỉ riêng việc mua bán Bất Động Sản Nhà Đất mà đối với bất kỳ giao dịch mua bán nào nội dung thỏa thuận hợp tác của HĐ đặt cọc không được trái với quy chế của pháp luật, không trái đạo đức và thuần phong mỹ tục của Việt Nam.
Thường thì những điều khoản sẽ do 2 bên tự thỏa thuận . Trên cơ bản sẽ có đủ những nội dung sau:
- Thông tin bên bán, bên mua
- Quyền hạn, trách nhiệm , trách nhiệm 2 bên
- Tài sản đặt cọc
- Thời hạn đặt cọc là bao lâu
- Các khoản thuế phí mà bên bán và bên mua phải chịu.
- Các khoản ràng buộc tương quan .
Hợp đồng đặt cọc mua bán đất có cần công chứng không?
Theo quy chế tại Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 thì:
Việc công chứng, chứng thực HĐ, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) HĐ chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, đầu tư góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh Nhà Đất Bất Động Sản quy chế tại điểm b khoản này;
b) hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, HĐ chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh Nhà Đất được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
Theo quy định trên thì đối với HĐ chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, đầu tư góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì bắt buộc phải công chứng, chứng thực. Tuy nhiên đối với HĐ đặt cọc mua bán BĐS Nhà Đất thì theo quy chế tại Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 quy định về đặt cọc thì:
Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) chỉ trong khoảng một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện HĐ.
Có thể hiểu HĐ đặt cọc là một dạng hợp đồng “dự bị” để một khoảng thời gian sau sẽ thực hiện một giao dịch khác. Trong thời điểm này sẽ có các trường hợp sau xảy ra:
Trường hợp 1: Trường hợp HĐ được giao kết thì:
– Tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc
– Tài sản đặt cọc được trừ để thực hiện trách nhiệm trả tiền
Trường hợp 2: Trường hợp bên đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng khi hết thời gian đặt cọc thì tài sản đặt cọc sẽ thuộc về bên nhận đặt cọc.
Trường hợp 3: Trường hợp bên nhận đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng khi hết thời gian đặt cọc thì:
– Bên nhận đặt cọc phải trả lại tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc
– Trả một số tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc
Ngoài ra, nếu hai bên có thỏa thuận khác thì khi hợp đồng đặt cọc không thực hiện được, hai bên phải thực hiện theo thỏa thuận khác.
Như vậy, luật không quy chế bắt buộc phải thực hiện việc công chứng đối với hợp đồng đặt cọc. Tuy nhiên, để bảo đảm tính pháp lý cũng như phòng ngừa trường hợp tranh chấp xảy ra, chúng ta nên thực hiện việc công chứng hợp đồng đặt cọc.
Những lưu ý quan trọng khi ký HĐ đặt cọc mua bán Nhà Đất
Để tránh được những rủi ro đáng tiếc, người mua cần lưu ý những điều sau đây để việc mua bán BĐS Nhà Đất được diễn ra thuận lợi hơn.
– Người tham gia ký kết:
- Đối chiếu thông tin chủ nhà như tên, ảnh, số chứng minh nhân dân hoặc căn cước công dân với thông tin trên sổ đỏ/sổ hồng không. Xin photo sổ đỏ và các giấy tờ pháp lý của chủ nhà để kiểm tra, xác minh tại chính quyền địa phương sở tại.
- Nếu người tham gia ký cam kết được ủy quyền từ chủ nắm giữ. Người mua phải xác định được giới hạn ủy quyền để không xảy ra trường hợp vượt quá giới hạn ủy quyền và việc ủy quyền phải có văn bản được công chứng đã được kiểm chứng bởi pháp luật.
– Tính quy hoạch của nhà đất:
Bạn có thể kiểm tra thông tin này tại Phòng Quản lý đô thị hoặc bộ phận kiểm tra quy hoạch tại các Ủy ban nhân dân Quận/Huyện nơi bạn định mua.
– Thời gian giao nhận:
Đây là một chỉ trong những yếu tố hết sức quan trọng trong bản hợp đồng đặt cọc mua bán Nhà Đất Bất Động Sản . Khách hàng kiểm soát được việc CĐT thực hiện bàn giao đúng hạn hay không để có phản hồi kịp thời. Điều khoản này là cơ sở quy kết nghĩa vụ cho CĐT nếu dự án không được thực hiện đúng tiến độ đã cam kết trong thời hạn bản hợp đồng .
Thông tin về nghĩa vụ , khoản bồi thường của CĐT chỉ trong bản hợp đồng phải rõ ràng, chi tiết, minh bạch. Vì nếu CĐT không thực hiện theo đúng cam kết chỉ trong HĐ thì họ phải có nghĩa vụ giải thích và bồi thường.
– Quá trình thanh toán:
Trong khoảng điều 57 của Luật kinh doanh BĐS năm 2014 quy định về việc thanh toán tiền mua căn hộ chung cư cụ thể như sau: “Việc thanh toán trong thời gian mua bán, thuê hay mua Bất Động Sản Nhà Đất hình thành trong vòng tương lai sẽ được thực hiện nhiều lần”.
Luật không quy chế cụ thể phải đặt cọc bao nhiêu, tuy nhiên theo các chuyên gia pháp lý, chỉ nên đặt cọc không quá 20% giá trị của căn nhà, mảnh đất để đảm bảo lợi ích cho cả hai bên. Người mua đặt cọc càng nhiều thì rủi ro gặp phải càng lớn do vậy càng phải cẩn trọng.
Trên đây là những thông tin về hợp đồng đặt cọc mua đất. Qua bài viết trên hy vọng các bạn đã có được những thông tin cần thiết để tự trả lời được câu hỏi hợp đồng đặt cọc mua đất có cần công chứng hay không?
Nguồn: vnsea.com.vn
