Đất vườn có được xây nhà không? khi xây nhà cần nắm được các điều khoản gì để không vi phạm pháp luật? cùng chúng tôi tìm hiểu qua bài viết dưới đây.
Mục lục
ĐẤT VƯỜN LÀ GÌ?
Hiện nay trong Luật đất đai không có chuẩn mực mẫu mảnh đất vườn hoặc đất thổ căn vườn. Nhưng hoàn toàn có thể hiểu ngầm dễ chơi đất vườn hoặc đất thổ căn vườn khi là gồm có phần đất trồng cây nhiều năm hoặc cây hàng năm đến cả khu đất ở (đất thổ cư) trong cùng một thửa.
Mảnh đất vườn là loại khu đất có thể cạnh bên hoặc cộng thửa cùng với đất thổ cư hay hoàn toàn có thể được bóc tách thửa riêng. đất vườn chỉ mất thể dùng nhằm mục tiêu trồng cây lâu năm, cây hoa màu.. nếu như muốn xây nhà trên mảnh đất vườn thì cần phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng khu đất đi theo quy tắc trên Điều 57 Luật đất đai 2013. ngoài ra, ngày nay mảnh đất vườn cũng chưa được định vị khi là đất phi nông nghiệp trồng trọt hay khu đất nông nghiệp.
ĐẤT VƯỜN CÓ ĐƯỢC XÂY NHÀ KHÔNG?
Xây nhà trên đất vườn trước thời điểm 1/7/2004
Đất vườn của bạn có thể được công nhận là đất ở theo quy định tại Điều 87 – Luật Đất đai 2003 như sau:
Điều 87. Xác định diện tích đất ở đối với trường hợp có vườn, ao
1. Đất vườn, ao được xác định là đất ở phải trong cùng một thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư.
2. Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật này thì diện tích đất vườn, ao đó được xác định là đất ở.
3. Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật này mà trong giấy tờ đó ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất có vườn, ao được xác định theo giấy tờ đó.
4. Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật này mà trong giấy tờ đó không ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất có vườn, ao được xác định như sau:
a) Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương căn cứ vào điều kiện, tập quán tại địa phương quy định hạn mức công nhận đất ở theo số lượng nhân khẩu trong hộ gia đình;
b) Trường hợp diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định bằng hạn mức công nhận đất ở tại địa phương;
c) Trường hợp diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất.
5. Đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật này thì diện tích đất ở có vườn, ao được xác định theo mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 83 và khoản 5 Điều 84 của Luật này.
Như vậy, nếu sử dụng đất vườn, ao trong cùng một thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư, thì đất đó được xác định là đất ở, diện tích đất được xác định là đất ở tùy thuộc vào thời điểm sử dụng đất và căn cứ theo một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai 2003.
Nếu đất vườn ao của gia đình bạn được xác định là đất ở theo quy định trên thì việc xây dựng nhà trên đất vẫn được pháp luật cho phép.
Nếu có đủ điểu kiện để công nhận đất vườn là đất ở như quy định tại Điều 87 – Luật Đất đai 2003 thì gia đình bạn có thể đến văn phòng đăng ký đất đai tại địa phương để thực hiện thủ tục đăng ký biến động, yêu cầu xác định phần diện tích đất ở của gia đình mình.
Xây nhà trên đất vườn sau thời điểm 1/7/2004
Lúc này, việc xây nhà trên đất vườn được coi là sử dụng đất không đúng mục đích, gia đình bạn phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại Điều 57 – Luật Đất đai 2013 như sau:
Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất
1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.
Thứ hai, về thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư: Theo quy định tại Điều 69 Nghị định 43/2014/ NĐ-CP quy định chi tiết một số điều luật của luật đất đai như sau:
Điều 69. Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.
2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Như vậy, khi làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, bạn cần chuẩn bị hồ sơ gồm các giấy tờ sau
– Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất;
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
– Biên lai thu tiền chuyển mục đích sử dụng đất;
– Giấy tờ nhân thân: chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu.
Nếu gia đình bạn vẫn chưa thực hiện thủ tục xin cấp sổ đỏ với diện tích đất trên, bạn cần làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với lô đất đó trước, đồng thời làm thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất.
Vấn đề xử phạt với hành vi xây dựng nhà không có giấy phép xây dựng được quy định tại Khoản 5, Điều 15,Nghị định 139/2017/NĐ-CP như sau:
5. Phạt tiền đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có giấy phép xây dựng như sau:
a) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa hoặc xây dựng công trình khác không thuộc các trường hợp quy định tại điểm b, điểm c khoản này;
b) Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị;
c) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng hoặc lập dự án đầu tư xây dựng.
Như vậy, nếu gia đình bạn không xin giấy phép xây dựng mà vẫn thực hiện xấy dựng với các công trình nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa, nhà ở riêng lẻ tại đô thị, công trình có yêu cầu phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng hoặc lập dự án đầu tư xây dựng thì sẽ bị xử phạt theo quy định trên. Còn nếu gia đình bạn thuộc trường hợp xây dựng nhà ở riêng lẻ lại nông thông thì không áp dụng chế tài này.
Vấn đề xử phạt đối với hành vi sử dụng đất sai mục đích, được quy định tại Điều 8, Nghị định 102/2014/NĐ-CP như sau:
Điều 8. Chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép
2. Chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng sang đất phi nông nghiệp thì hình thức và mức xử phạt như sau:
a) Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 2.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép dưới 0,5 héc ta;
b) Phạt tiền từ trên 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,5 héc ta đến dưới 03 héc ta;
c) Phạt tiền từ trên 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 03 héc ta trở lên.
3. Biện pháp khắc phục hậu quả:
a) Buộc khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm đối với hành vi quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này;
b) Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này.
CÓ ĐƯỢC XÂY NHÀ TRÊN ĐẤT VƯỜN THUỘC KHU ĐÔ THỊ?
– Khoản 6 Điều 103 Luật đất đai năm 2013 quy định như sau:
Phần diện tích đất vườn, ao còn lại sau khi đã xác định diện tích đất ở theo quy định tại các khoản 2, 3, 4 và 5 của Điều này thì được xác định sử dụng vào mục đích hiện trạng đang sử dụng theo quy định tại khoản 1 Điều 10 của Luật này
– Khoản 2 Điều 5 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đấtquy định về mức thu tiền sử dụng đất như sau:
“2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:
a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”
Vậy đất vườn của bạn thuộc khu đô thị dù có nằm trong thửa đất nhà ở cũng không được công nhận là đất ở, đất vườn phải sử dụng đúng mục đích theo quy định tại khoản 1 Điều 10 Luật đất đai năm 2013. Muốn xây nhà ở trên đất vườn bạn phải chuyển mục đích sử dụng đất. Khi chuyển mục đích sử dụng đất thì tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Mặt khác, Điều 6 Luật nhà ở năm 2014 cũng đã quy những hành vi bị nghiêm cấm như sau:
“Điều 6. Các hành vi bị nghiêm cấm
…4. Xây dựng nhà ở trên đất không phải là đất ở;…”
– Thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại Luật đất đai năm 2013 như sau:
“Điều 59. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;
b) Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;
c) Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật này;
d) Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 56 của Luật này;
đ) Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;
b) Giao đất đối với cộng đồng dân cư.
3. Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.
4. Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này không được ủy quyền.”
Trên đây là những thông tin xoay quanh câu hỏi: đất vườn có được xây nhà không ? hy vọng quý vị đã có thể tìm được lời giải cho mình thông qua bài viết này.
Nguồn: https://vnsea.com.vn/
