Có nên mua đất dự án hay không và nên lựa chọn loại đất nền nào? Và khi đầu tư thì đâu là loại đất nền cần tránh? Cùng tìm hiểu thông tin này qua bài viết dưới đây.
Mục lục
Đất nền dự án là gì?
Đất nền dự án được hiểu là những lô đất trong quy hoạch của chủ đầu tư nhưng chưa tiến hành xây dựng và vẫn còn đang trong giai đoạn ban đầu.
Đất nền dự án phải được chủ đầu tư đứng ra chịu trách nhiệm quy hoạch, đền bù, đầy đủ giấy tờ được cấp phép mới đưa vào quy hoạch.
Đất nền dự án được chia làm 2 loại:
- Loại 1: Đất nền dự án được chủ đầu tư có quyết định 1/500. Đa số dự án này sẽ không có sổ sẵn, khi khách hàng mua sẽ phải đợi sổ một khoảng thời gian nhưng ưu thế của loại này là khách hàng được thanh toán theo tiến độ. Dự án 1/500 thường được chính quyền địa phương phê duyệt cho chủ đầu tư để thực hiện dự án với quy mô tương đối lớn.
- Loại 2: Loại này thường được gọi là dự án đất nền phân lô vì chủ sở hữu lô đất là người xin giấy phép tách nhỏ quỹ đất lớn của mình. Đa số dự án này đều có sổ tổng trước và chỉ đợi tách nhỏ sổ ra nên thời gian ra sổ tương đối nhanh.
Có nên mua đất dự án?
Đất nền vẫn là kênh đầu tư BĐS hấp dẫn được nhiều khách hàng cũng như nhà đầu tư quan tâm. Và để trả lời câu hỏi có nên mua đất dự án không thì tùy thuộc vào cá nhân bạn bởi với người này là tốt và người kia thì không.
Tuy nhiên nhìn chung có nên mua đất nền dự án không theo các chuyên gia nhận định là “CÓ” bởi khả năng sinh lời lớn, đặc biệt hiện nay thị trường giao dịch mua bán đất nền diễn ra sôi nổi. Số tiền đầu tư dường như không mất đi mà có thể giữ vững đường ‘của cải” của bản thân mà không bị hệ lụy liên quan.
Để tránh được những rủi ro đây là những loại đất nền bạn cần tránh như sau:
1/ Đất nền gắn mác “ngân hàng thanh lý giá rẻ”
Những lô đất nền này thường được ngân hàng đăng tải trên website cũng như các phương tiện truyền thông do đó nhà đầu tư cần cẩn thận với các tin đăng hay tờ rơi dán mọi nơi với giá siêu rẻ
Đây là chiêu thức của một số sàn môi giới nhỏ lẻ hoặc cò đất nhằm thu hút người mua, khiến khách hàng ham rẻ mà xuống tiền ngay, bỏ quên việc kiểm tra pháp lý.
Nếu kiểm tra kỹ sẽ thấy những lô đất rao bán thấp hơn hẳn giá thị trường thường ở nơi heo hút khó bán, tiềm ẩn rủi ro pháp lý hoặc dính quy hoạch, tranh chấp khiến người mua “tiền mất tật mang”.
Đất nền bị chủ đầu tư cầm cố ngân hàng
Với trường hợp này thì ngân hàng thì giao dịch giữa người mua và bán cần sự chấp thuận của ngân hàng và điều này có lợi cho cả 3 bên. Tuy nhiên thực tế vẫn có những giao dịch dù người mua có thực hiện chặt chẽ đến đâu thì vẫn bị bên bán lật kèo. Ngay cả khi đã thực hiện cam kết 3 bên, người mua trả đầy đủ số tiền bên bán đang nợ và Ngân hàng ký lệnh giải chấp, trả sổ đỏ để các bên tiến hành thủ tục mua bán thì người bán vẫn lật lọng, không thực hiện tiếp thủ tục cần thiết để bàn giao đất.
Đất nền dự án “ma”
Đây là một chiêu trò của chủ đầu tư hoặc môi giới nhà đất khi dụ dỗ khách hàng mua các dự án do chính họ “vẽ” nên. Để tránh dính “bẫy” dự án ma, người mua phải hết sức thận trọng, tìm hiểu kỹ thông tin, đặc biệt không nên ham rẻ, lợi nhuận cao mà đầu tư vào đất nền mập mờ về pháp lý.
Đất nền phân lô chưa được cấp phép
Nếu khách hàng mua phải đất nền chưa được phép phân lô, sẽ gặp khó khăn khi muốn bán ra. Thậm chí nếu sử dụng đòn bẩy tài chính để đầu tư rất dễ gặp rủi ro, vì vốn bị mắc kẹt. Còn với những người mua nhà ở thực, đất chưa được cấp phép phân lô cũng không được cấp sổ đỏ.
Cách tốt nhất là mua đất nền đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay còn gọi là sổ đỏ) để tránh tranh chấp và nếu có thu hồi thì người mua vẫn được đền bù.
Những rủi ro khi mua đất nền dự án
Đất nền dự án có những ưu thế riêng về giá cũng như khả năng sinh lời trong tương lai rất cao. Tuy nhiên thì đây cũng là kênh có khá nhiều rủi ro nếu không có kinh nghiệm. Có thể kể đến một vài những rủi ro như:
Bị lừa tiền: đây là trường hợp nhiều người gặp phải khi bỏ tiền mua nhưng cuối cùng không được giao hay không thể sử dụng do vấn đề pháp lý. Và trường hợp này hay gặp ở những khu đất vùng ven, có chủ đầu tư nhỏ lẻ kém uy tín, rao bán với giá rẻ cực hấp dẫn nhưng cơ sở hạ tầng kém, khó có tiềm năng phát triển, giấy tờ pháp lý không đầy đủ, mập mờ và rất nhiều rủi ro.
Mua miếng đất không có tiềm năng phát triển: miếng đất sau nhiều năm không có thay đổi thậm chí xuống cấp và nếu có thay đổi cải thiện thì sau rất rất lâu.
Bị “cò đất” ép giá ảo: nhiều môi giới nhà đất đẩy giá trị miếng đất lên quá cao không đúng với giá trị thật của miếng đất khiến nhiều nhà đầu tư lao đao.
Cung cấp thông tin sai sự thật: tâng bốc và dùng thủ đoạn để người mua hiểu sai về tiềm năng thực sự của nền đất. Việc này không những khiến người mua đưa ra quyết định sai lầm mà còn ảnh hưởng đến uy tín của các bên liên quan.
Thủ tục pháp lý khi mua đất dự án
- Cơ sở pháp lý: Điều 194 Luật Đất đai 2013, Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP…
- Về quy định mua đất nền từ chủ đầu tư: Sau khi chủ đầu tư hoàn thành xong đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai, thì cần xin cấp phép từ UBND tỉnh về việc phân lô bán nền. Sau khi được cho phép, chủ đầu tư mới được bán đất nền dự án. Người mua nên tìm hiểu dự án đã được cấp phép hay chưa (nên xem trực tiếp văn bản) bởi đây là vấn đề pháp lý quan trọng.
- Về hợp đồng, thông thường chủ đầu tư sẽ bán đất cho khách dưới dạng hợp đồng cọc, hợp tác, hợp đồng góp vốn. Lúc này, người mua sẽ thanh toán tiền đất theo dạng trả góp và sẽ chịu trách nhiệm xây dựng căn nhà theo thiết kế của chủ đầu tư (đã có sẵn).
Với hợp đồng bắt buộc công chứng, giá trị pháp lý sẽ cao hơn. Hợp đồng chỉ có hiệu lực khi: Người tham gia đủ năng lực hành vi dân sự, hai bên hoàn toàn tự nguyện, nội dung và mục đích không vi phạm điều cấm, không trái đạo đức xã hội.
– Về thủ tục cấp sổ cho khách cá nhân sẽ do UBND cấp quận, huyện cấp. Nếu là tổ chức, pháp nhân thì việc cấp sổ sẽ do UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cấp.
Bạn đang muốn đầu tư vào đất dự án, miếng mồi ngon nhưng cũng đầy rủi ro và bạn đang băn khoăn với câu hỏi có nên mua đất dự án và có an toàn hay không? Liên hệ: 09.6226.9229 để nhận tư vấn và phù hợp với nhu cầu của bạn.
Nguồn: vnsea.com.vn
